Sau 2 năm triển khai, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dành cho NOXH mới đồng cân giải ngân được hơn 24%, thấp hơn nhiều so với phương kế hoạch đã đề ra. Mới đây, Bộ Xây dựng đã thống nhất đề xuất của Ngân hàng Nhà nước về gói tín dụng thương nghiệp 20.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại và các khu đô thị.
Theo đó, gói tín dụng mới này sẽ có đối tượng vay là người mua nhà ở thương nghiệp trung bình phẩm với mức lãi suất dự kiến đồng cân 7%/năm. Thời gian vay được kéo dài lên tới 10 năm. Gói tín dụng 20.000 tỷ đồng sẽ được khai triển phê duyệt hệ thống danh thiếp Ngân hàng phục thương mại Nhà nước như ngân quy hàng Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank.
Trên thực tế, nhà ở thương mại trung phẩm bình là phân khúc xâm chiếm mệnh đông người mua và cần được tương trợ nhất. Do đó, việc Bộ Xây dựng và Ngân quy hàng Nhà nước hướng tới nhóm đối tượng này là rất đích thị xác.
Ông Lê Anh Sơn, Giám đốc Công ty Đại Cát cho rằng, vấn đề ở đây không phải gói tương trợ đó hướng tới đối tượng nào mà là cách khai triển sẽ như thế nào. Chúng ta đã có bài học từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng nên ở gói tín dụng mới này cần phải đưa ra khái niệm cụ thể như thế nào là nhà ở trung bình. Nói cách khác là, phải chi bán bao nhiêu chỉ một mét vuông, diện tích dưới bao nhiêu mét vuông thì mới được tham gia gói vay.
Chung quan điểm, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận xét, đây là một chủ trương đúng và đáng hoan nghênh. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho BĐS lại không nằm cốt ở phân khúc trung bình phẩm mà chính yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.
Thực tế này lý giải bởi sao gói tín dụng 30.000 tỷ đồng triển khai được 2 năm vẫn chưa đạt được kết quả như kỳ vọng, không áp giải quyết được nhiều lượng tồn kho trên thị trường. Phần lớn người vay tiền từ gói tín dụng này đều mua loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, hay nói cách khác là “mua nhà trên giấy” dưới sự chứng kiến của bên thứ ba là Ngân hàng.
Tránh cho vay nhà hình thành trong tương lai
Việc người mua nhà vay tiền, trả lãi ngân quy hàng để chủ đầu tư có tiền triển khai xây nhà là một điều phi lý trong kinh dinh nhưng nó lại tồn tại ở thị trường học BĐS Việt Nam. Thông thường, nhà sản xuất hay người bán hàng phục phải bỏ tiền vốn ra, sau đó bán hàng rồi thu lợi nhuận từ người mua. Hay nói cách khác, chủ đầu tư BĐS đã mượn vốn của người mua nhà nhưng không phải trả lãi, lại còn được hưởng lợi nhuận.
Trao đổi về vấn đề này, luật sư Nguyễn Mạnh Thắng, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng, việc Ngân quy hàng cho người mua nhà vay chỉ chứ không cho chủ đầu tư vay tiền là đúng. Đứng ở góc độ của các Ngân hàng, gia tộc làm như vậy để tránh rủi ro tín dụng do một số mệnh lý do sau: Đầu tiên, số tiền người mua nhà vay sẽ thấp hơn chủ đầu tư vay rất nhiều lần. Điều này sẽ giảm bớt rủi ro cho ngân hàng. Trong trường học hợp người vay chỉ mất khả năng trả nợ thì ngân hàng vẫn có tài sản thế chấp để phát mại thu hồi vốn, đó chính thị là căn hộ này.
Thứ hai, nếu cho chủ dự án vay tiền, ngân hàng sẽ phải quản lý và kiểm soát gắt gao việc sử dụng nguồn vốn vay xem có được sử dụng đúng mục mục tiêu hay không? Nếu chủ đầu tư không trả được nợ và lãi thì ngân quy hàng sẽ lại phải ôm “đống” nhà hình thành trong tương lai đó.
Nhìn chung, danh thiếp ngân đầu hàng đã rút được kinh nghiệm về tình trạng nợ xấu mà nhóm đối tượng vay mua nhà gây ra. Vì vậy, trước khi cho vay đồng cân mua nhà, đặc biệt là từ các gói tương trợ ưu đãi, ngân hàng phục đều phải làm rõ đối tượng vay và xem xét rất kỹ khả năng trả nợ cũng như tài sản thế chấp của họ. Điều đó sẽ giúp ngân quy hàng loại bỏ được những khoản “nợ xấu”, hay danh thiếp khách quy hàng vay tiền với trang mục đích khác.
Một lý bởi khác khiến nhiều chuyên gia nhận định tung gói 20.000 tỷ đồng này cho nhà ở thương mại trung bình là chưa hợp lý. Đó đích thị là “nguồn hàng” BĐS hiện nay trên thị trường không có nhiều. Vậy chẳng lẽ người mua nhà lại vay tiền để các chủ đầu tư xây đề án mới? Điều này sẽ không giúp ích cho việc dẫn giải quyết lượng hàng tồn kho BĐS hiện nay.
Nhìn chung, chủ trương và những gói hỗ trợ mà Ngân hàng Nhà nước dành cho thị trường học BĐS là điều cần thiết. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phối hợp chặt với Bộ Xây dựng để thi thể định "trúng" nhóm đối tượng được vay cũng như những dự án đang còn dang dở, tránh tình trạng để người dân tiếp tục đi vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai. Điều này sẽ tạo sức ép rất lớn đối với lượng căn hộ đang tồn kho hiện nay.
